В начале 2025 года число обращений россиян в Центральный банк России (ЦБ) по вопросам ипотеки увеличилось в полтора раза. По данным регулятора, за первый квартал поступило 4,6 тыс. жалоб , что на 60% больше , чем годом ранее. Особенно резко выросло количество претензий, связанных с семейной ипотекой — их число увеличилось почти в семь раз. Основная причина недовольства граждан — значительный рост цен на жилье, вызванный действиями банков, которые взимали комиссии с застройщиков.
Оглавление:
Комиссии банков: что это такое и как они влияли на цены
Проблема берет начало с конца 2023 года, когда крупные банки начали активно вводить практику взимания комиссий с застройщиков за каждую выданную льготную ипотеку. Размер комиссии колебался от 4 до 10% годовых от суммы кредита. Эти затраты девелоперы закладывали в стоимость квартир, что привело к заметному подорожанию новостроек.
Хотя в мае 2025 года под давлением ЦБ крупнейшие игроки рынка, такие как Сбербанк, ВТБ и Совкомбанк , отказались от этой практики, её последствия оказались необратимыми. Согласно статистике ЦБ, стоимость квадратного метра на первичном рынке в 2024 году выросла на 26% . Для сравнения, в 2023 году рост цен составил всего 15% .
«Застройщики, вынужденные платить комиссии банкам, закладывали их в стоимость жилья, что поддерживало цены на высоком уровне», — пояснил Иван Уклеин, старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».
Почему банки пошли на этот шаг
Льготная ипотека для банков оказалась немаржинальным продуктом . Государство компенсирует банкам сумму годовых процентов, равную ключевой ставке (сейчас 21% ) плюс 3 процентных пункта (итого 24% ). Однако рыночные ставки по ипотеке достигают 32% , что позволяет банкам зарабатывать гораздо больше на обычных кредитах. Комиссии для застройщиков стали способом компенсировать упущенную прибыль.
«Реальных причин для отказа от комиссий пока нет, ведь льготная ипотека для банков — это невыгодный продукт», — отметил Иван Уклеин.
Что происходит сейчас
Отказ от комиссий, по мнению экспертов, не приведёт к снижению цен на жильё. Застройщики продолжают использовать любые факторы для обоснования повышения стоимости квартир, включая инфляцию, рост цен на строительные материалы и даже снижение ключевой ставки.
«Застройщикам нет смысла снижать стоимость жилья, если его и так активно покупают. Распродажи устраивают только на квартиры с плохой планировкой или неудачным расположением», — пояснил экономист Алексей Кричевский.
По данным ЦБ, разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё достиг 57% . Это связано с тем, что государственная поддержка распространяется только на новостройки, что делает их более привлекательными для покупателей — отмечает pravda-tv.ru.
Что ждёт рынок в 2025 году
Эксперты уверены, что цены на жильё продолжат расти, хотя темпы роста могут замедлиться. По оценкам Владимира Чернова из Freedom Finance Global, снижение цен возможно только на 2–5% , и то лишь в отдельных регионах. В крупнейших городах ситуация останется без изменений.
«Люди сейчас оценивают доступность жилья не по его финальной стоимости, а по «приемлемости» ежемесячного платежа», — отметил Чернов.
В условиях высокой ключевой ставки спрос на квартиры обеспечивают программы льготной ипотеки. По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), 70% всех жилищных кредитов в России выдаются по госпрограммам. Однако это создаёт дополнительную нагрузку на бюджет, так как государство фактически оплачивает часть кредита за каждого заемщика.
Как решить проблему
Если власти хотят сохранить объёмы выдачи льготной ипотеки без перекладывания издержек на потребителей, им придётся увеличить уровень возмещения по таким кредитам для банков. Это, в свою очередь, увеличит финансовую нагрузку на Минфин.
«Если этого не сделать, комиссии вернутся «в новой упаковке», ведь банки найдут способ компенсировать свои убытки», — допустил Владимир Чернов.
Заключение: ипотека как инструмент давления
Комиссии банков стали одной из причин резкого роста цен на жильё, что привело к волне недовольства среди россиян. Хотя отказ от этой практики может замедлить темпы роста цен, он не решит фундаментальные проблемы рынка. Без существенных изменений в механизме государственной поддержки ипотеки доступное жильё останется недостижимым для большинства граждан.
«Мы видим, что рынок недвижимости всё больше зависит от государственных программ. Но пока их действие приводит к росту цен, а не к снижению стоимости жилья», — резюмировали эксперты.
Этот парадокс остаётся главной проблемой российского ипотечного рынка.