В Москве за первые три месяца года открылось рекордное количество торговых площадей — раньше столько вводилось за целый год. Вместе с тем растет количество пустующих ТЦ, а ставки аренды продолжают падать даже в самых лучших объектах. Кризис на рынке торговой недвижимости будет усугубляться и дальше, предупреждают эксперты.
Рекордные площади
За первый квартал 2015 года в Москве был введен рекордный за всю историю рынка объем торговых центров — около 250 тыс. кв. м, говорится в отчете международной консалтинговой компании JLL. Это в четыре раза больше значений января – марта прошлого года.
Таким образом, за три месяца в Москве открылось столько же торговых площадей, сколько в 2011–2013 годах вводилось в целом за год.
На весь 2015 год девелоперы заявили о намерении открыть свыше 850 тыс. кв. м торговых площадей в Москве, однако реальный результат окажется почти вдвое ниже — около 450 тыс. кв. м, уверены аналитики. Таким образом, уже появившиеся торговые площади составляют половину ожидаемого годового ввода.
«Объекты, которые сегодня находятся на продвинутой стадии, будут реализованы, однако их открытие может быть перенесено на будущий год — как в связи с задержками в строительстве, так и под давлением кризисной ситуации на рынке», — приводятся в отчете слова директора по России и СНГ, начальника департамента торговых площадей JLL Татьяны Ключинской. —
«Бумажные» проекты будут заморожены до стабилизации экономической ситуации и роста спроса со стороны ритейлеров».
Строительство торгового центра от стадии проекта до ввода занимает в среднем около трех лет, и те объекты, которые введены сейчас, планировались задолго до наступления кризиса. Сейчас девелоперы сосредоточились на уже начатых стройках и новые проекты затевать не будут.
По всей России, как ранее писала «Газета.Ru», прогнозировался очередной рекордный ввод торговых площадей в 2015 году. Заявлено появление более 2,6 млн кв. м, но реально стоит ждать не более 1,9 млн кв. м. По оценкам экспертов Knight Frank, при усугублении кризиса количество замороженных проектов ТЦ только в Москве может достичь 60%. При этом если ситуация стабилизируется (не будет новых санкций, волатильность рубля будет не более 3–5%, а ключевая ставка снизится), доля замороженных проектов все равно составит около 30%, заявлял ранее директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский.
Падение ставок
Пока девелоперы вводят рекордные объемы площадей, ставки аренды снижаются даже в топовых торговых центрах, а уровень невостребованных площадей растет.
Впервые с кризиса 2008–2009 годов зафиксировано снижение максимальных ставок в наиболее востребованных ТЦ столицы: они сократились на 15%, до $2−3,8 тыс. за кв. м в год, подсчитали в JLL.
По данным Cushman&Wakefield, за первые три месяца года средний прайм-индикатор (ставка на лучшие помещения в лучших торговых центрах) упал на 30%.
В среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, снизились на 20–50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказали в Knight Frank.
Больше всего снизились ставки на помещения для ресторанов, кафе и кондитерских — на 60%. Лучше всего себя чувствуют помещения для продуктовых гипермаркетов — в этом сегменте ставки не изменились, что можно считать позитивным результатом.
Девелоперы и арендаторы продолжают вести переговоры, договариваясь о временной фиксации курса валют или снижении ставок. При фиксации базовой ставки максимально возможная скидка по аренде в рублевом выражении начинается от 15–20% и может достигать порядка 40–50% в отдельных случаях, рассказывает старший консультант отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE Максим Палт.
По словам эксперта, ключевой фактор, от которого зависит дальнейшая динамика стоимости аренды, — розничный товарооборот.
Если его снижение удержится на уровне 4–5%, то можно ожидать, что ставки снизятся еще в пределах 10% в долларах, считает аналитик. Если товарооборот упадет на 6–8% или рубль опустится до 65–70 руб. за доллар, то снижение ставок может превысить 20%. «Пока динамика экономики оставляет достаточно хорошие шансы на то, чтобы снижение ставок по итогам года уложилось в 10–15%», — подытожил аналитик.
Пустующие центры
Доля свободных площадей в успешных торговых центрах Москвы увеличилась с 1 до 1,5%. А общая доля вакантных площадей в московских торговых центрах выросла с 6 до 6,5%. Многие из вышедших на рынок объектов почти полностью сданы в аренду, но открыто в среднем всего около 30% магазинов, отмечают в JLL. Аналитики компании подчеркивают, что вышедшие за последнее время объекты активно сдавались в аренду до периода экономического спада и в меньшей степени ощутили снижение спроса со стороны ритейлеров по сравнению со строящимися сейчас проектами.
По прогнозам JLL, по итогам 2015 года в целом по рынку доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы вырастет до 8%.
В Knight Frank говорят о более удручающих результатах. По оценкам компании, вакантность в торговых центрах Москвы на конец первого квартала уже составила 8%, увеличившись на 2 п.п. «При стабильном сохранении текущей экономической и геополитической обстановки рост вакантности продолжится во втором квартале, однако к концу года наиболее вероятно возвращение к 7–8%», — считает директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank Юлия Соколова. Однако при дальнейшем ухудшении обстановки в стране уровень вакантности может возрасти до 15%.
По мнению аналитиков CBRE, новые торговые центры будут заполняться медленно, а уровень их востребованности будет находиться на уровне 40–70%. Поэтому доля пустующих площадей в московских торговых центрах по итогам года может вырасти до 11–12%.